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水费查询

【导语】:水费查询信息内容如下:

  近年来,随着城市化建设进程的不断加快,小区物业服务从无到有、从小到大、从大中城市到小城市,由初期的摸索阶段正在向有法可依、有章可循的规范化企业过渡。这期间,物业服务企业除加强内部管理,提高自身服务质量外,一些历史性遗留下来的外在因素一直成为困扰物业企业发展的难题,尤其是物业企业无偿的为供水、供电等供给企业代收代交费用而滋生的矛盾最为突出。为此,我们通过对商州区最具代表性的桂园物业公司服务及收费情况进行的调查分析,对代收代交水电费问题提出建议。

  一、商州区桂园物业公司目前收费现状

  (一)商州区桂园物业公司目前实际收费标准及价格备案状况

  (1)物业服务费:每平方米每月0.23元;

  (2)日常维修养护费:至今未收;

  (3)冬季供暖(物业公司自备):根据成本变化,逐年与业主委员会协商定价并报商州区物价局备案。

  (4)代收代交水电费:存在问题比较突出,且成因十分复杂。

  (二)现行法规及政策

  1、2004年7月1日起执行的《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定:三级资质达二级服务标准的物业公司收费基准价为每平方米每月0.35元,物业企业可在其基准价基础上上、下浮动,浮度为10%。

  2、2009年5月1日起施行的《陕西省物业管理条例》第六章第八十九条、第九十三条规定:物业维修金应由物业行政主管部门根据本地区情况合理确定交存标准,公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

  3、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定:“自备供暖系统、且未实行分户计量的小区,其冬季采暖费用由物业管理企业提出收费方案,征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后,须向业主公布收支情况”。

  4、《陕西省物业管理条例》第六十五条、第六十六条、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条都对物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等,单位收取费用的对象及职责作了明确规定,规定指出:“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收代交上述费用,可向委托单位收取手续费,具体标准由双方协商约定,水、电费的收费标准按省物价局的有关规定执行。供水、供电、供热、供气等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收代交有关费用而停止提供服务。违反规定,给业主、物业服务企业造成损失的,应当承担赔偿责任。”

  (三)存在问题

  商州区桂园物业服务收费的矛盾焦点、集中体现在代收代交水电费上。

  桂园物业公司在没有接受小区供水、供电单位委托代收代交水电费的情况下,自行承担这一服务项目,造成供水、供电单位每月只抄总表,没有抄表到所有最终用户,从而形成总表与分表间差距较大(总表数量大于分表数量之和)。据调查,桂园小区水费2009年元月至9月份总表实抄47403吨,金额116137.35元,分表实抄31130吨,金额76268.50元,相差16273吨,用户分摊39868.85元。电费2009年元至9月份总表实抄899880度,其中专变损耗20520度:金额:448410.41元;住户实抄843141度,金额420137.16元,相差56739度:住户分摊金额28273.00元。在这种情况下,物业公司采取按户分摊,加收水、电费的办法弥补缺额,增加了桂园小区业主负担,由此引发业主的强烈不满。业主除交纳自己计量器具实抄数费用外,每月承担:

  1、电费:住户每月要分摊供电单位专变损耗2756度,金额:1373.31元,还承担5%的线损及公共用电等。

  2、水费:每户均安装有两块水表,每表每月不足2吨按2吨计收水费,引发家庭人数少或间断居住户的争议。

  二、原因分析

  (一)原因

  1、物业公司法制观念不强,对其服务企业代收代办水、电费的法规、政策执行不力。《陕西省物业管理条例》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》明确规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气等单位应当向最终用户收取费用。物业管理企业接受委托代收代办上述费用的可向委托企业收取手续费。供水、供电、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。如违反规定,给业主、物业服务企业造成损失的,应承担赔偿责任。”而桂园物业公司在没有接受水、电企业委托,也未收取水、电企业手续费的情况下,充当了自行无偿代收代办水电费的角色。是引发这一矛盾的直接原因,由于这一原因而导致以下客观存在的情况发生。

  (1)桂园小区专用变压器是商州区城建总公司开发修建时因其需要申请安装的,按照当时的用电对象和性质是合理合法的。问题在于商州区城建总公司桂园小区开发建设已竣工几年了,其房产早已出售完毕,其产权已由商州区城建总公司分割为桂园小区的490户住户,而桂园物业公司是桂园业主聘用的具有独立法人资格的服务企业,电力企业仍强行延续收取桂园小区每月2756度专变损耗费用(价值:1373.31元)。这笔电费,作为企业性质的物业公司当然不能支付,物业公司在代收代办电费时理所当然地转嫁到桂园小区业主头上,因而引起争议。

  (2)电力企业每月只抄桂园小区的用电总表,并以此计收电费,物业公司实施抄表到户,这样,总表与各分表间难免存在缺额。加之物业公司对公用设施用电、物业公司用电、线损等分项数量又不很明晰,没有及时向业主公布,造成业主实际用电、电力企业专变损耗,小区内公共用电、物业公司用电、线损等鱼龙混杂,统一转嫁给业主负担,是引发争议的又一原因。

  (3)水费:水表按照技术监督部门规定,每4年检验一次,而桂园小区住户的水表大部分年久失修失检,造成计量不准,加之公用水损,物业公司水损等统一由业主分摊,是造成水费缺额过大而导致加收水费的又一成因所在。

  2、相关法律、法规及政策规定对物业企业、供水、供电等企业的职责和权利界定不清,政策滞后或政出多门,不够明晰。物业企业没有接受供水、供电等企业委托,责、权、利自然不够明确,在没有权和利的情况之下,还要承担较多责任,如总表与分户之和的差额、管损、线损和专用变压器的无功损耗等,需要分摊到户,这期间,一方面要做好对业主的宣传、协商、解释工作;另一方面受制于供给企业规定的交费期限、滞纳金,断电、停水等制裁措施。使物业企业长期处于两难境地。而供水、供电企业则认为,在他们行业内部至今并没有相关法律、法规和政策要求水电等供给企业实施抄表到所有最终用户,或与物业企业签订委托代收代办合同,虽然《陕西省物业管理条例》已有规定,但目前尚未出台相关的实施细则。由于现有政策不协调、不明细化,导致物业行政主管部门和价格主管部门无法对因此而产生的各类争议和问题进行有效地协调和监督。

  (二)分析

  1、房地产开发商开发建设完工后,所建物业已全部出售完毕,随着开发商所拥有的大产权被分割为若干户小产权,供水、供电等企业的供给对象也随之转变为小区业主(住户)。这时,开发商与供水、供电企业所签订的合同关系已不复存在,合同已经终止。供电企业在没有征得业主的同意,也没有与物业公司重新签订委托代收代交协议的情况下,单方将这笔专变损耗费用(每月2756度,价值1373.31元)转嫁给业主,引起了三方矛盾长期得不到处理。笔者认为,这笔费用完全应该由供给企业承担,不应将专变损耗转嫁给物业企业或者业主。首先,专用变压器是开发商因其需要而申请安装的与业主毫无关系,况且开发商与供电企业的合同关系已经终止。其次,从用电性质上看,由于产权的分割转移,用电性质由原来供给工商企业用电转变为现在的居民生活用电。

  2、水、电、暖、气同为商品,供给企业理所当然的是这些商品的经营主体。按照商品交易规则,企业生产经营商品要回收成本,获取利润,这些成本和利润要由最终消费者支付才能实现。企业没有只销售商品,不管费用的回收,而由别的企业无偿代为收取。供水、供电企业提供水电的同时,有权收回成本,获取相应的利润,而用户在享用水电供给的同时,有义务交纳水电费。而物业管理企业既不是生产经营者,也不是最终消费者。无形中扮演了一个无偿代为办理的角色。

  物业企业为供水、供电企业代收代交水电费,从字面上看是无偿代收代办,而事实上物业企业在代收代交这笔费用时要耗费大量的人力、物力、财力。主要包括人员工资、福利、统筹、医保等。如不能按照供水、供电企业规定的期限交付,物业企业为避免因供水供电企业收取滞纳金,甚至拉闸断水而引发与业主发生矛盾,经常需预先垫付水电费,由此而产生的财务费用还不在上述之中。另外还要承担向业主的解释、协调,投拆举报等工作。由此看来,物业企业为水电企业代收代交水电费,不仅是无偿服务,而是赔本服务。供水、供电企业把自身的职责和应支付的成本费用转嫁给物业企业是有失公正的。

  虽然供给行业内部相关法规和政策并未要求供给企业抄表到所有最终用户,若供给企业不向最终用户收取使用费,又该向谁收?利益如何实现?按照商品交易规则:商品交易在任何一个环节上都不存在零利润,更不存在为别个企业赔本回收成本与利润,即便是供给行业内部相关法规并未要求供给企业抄表到所有最终用户,但也没有一部法规规定水电供给企业可以不抄表到所有最终用户,也没有法规规定由物业企业无偿代收代办。综上所述,无论是按照商品交易规则,或是站在法规的角度来说,供水、供电等供给企业抄表到所有最终用户是天经地义的。

  三、建议

  随着城市化建设步伐加快,城市文明和谐及城市居民生活的不断提升,给城市物业服务企业提出了更高的要求,既面临机遇又迎接挑战,肩负着城市居民居住环境的优化、文明、和谐及社会稳定。其重要性是不言而喻的。然而要促进物业服务业的健康发展,除物业企业自身因素外,必须利用法制形成对其责、权、利予以明细化,增强其可操作性。还需相关部门同力协作,步调一致,既维护业主的合法权益,又能给物业服务企业创造出责、权、利明确,公平、公正的发展环境,促进物业服务行业在公平、公正的法制化环境氛围中健康发展。

  1、根据《陕西省物业管理条例、陕西省物价局、建设厅陕价费发〔2004〕72号《陕西省物业服务收费管理实施办法》之规定,尽快明确物业企业的责、权、利关系,尤其是物业企业在为相关企业代为服务中的权利与义务。用法制手段化解物业企业在代收代办各项费用中的不公平待遇,把物业企业不应有的损失、业主负担降低到最低限度,使物业企业、业主和供给企业三者之间的矛盾在合理、合法中得到解决。

  2、省级物业行政主管部门及相关部门应对现行法规、政策中有关代收代交费用的政策规定予以明细化,制定实施细则,增强其可操作性。在充分保护业主合法权益不受侵害的前提下,明确委托方和受委托方各自的职责、权利和义务,各司其职、各负其责,从源头上杜绝供给企业和物业对业主的乱收费、乱摊派行为,有效维护广大业主的合法权益。

  3、物业企业要加强自身建设,增强法制观念,依法行使自已的职责和权利。提高服务与收费的透明度,做到日清月结,定期公示,告知业主。加大管理力度,改进工作方法,与业主委员会勤联系、勤沟通、勤交换意见。争取业主委员会的理解与支持,按时效检本区内的计量器具、适时检修辖区内的线路与管道。尽量把电损、水损等降低到最低程度,做到守法服务、诚信服务、文明服务,千方百计地提高业主对物业服务的满意度,使物业企业走上良性循环、健康发展的必由之路。

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